Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi podstawę ładu przestrzennego w naszym kraju. Czym jest konkretnie plan miejscowy i jak można go uchylić, odpowiemy Państwu w dzisiejszym artykule.
Co to jest Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, uchwalanym przez rady gmin, który określa przeznaczenie inwestycyjne konkretnych nieruchomości. Najczęściej plany miejscowe obejmują swym zasięgiem obszary całych miejscowości, a w miastach dzielnic lub ich części, które tworzą funkcjonalną całość. Zdarza się jednak, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwala się dla pojedynczych nieruchomości, ale takie przypadki są rzadkie i wynikają najczęściej ze szczególnego przeznaczenia danej działki (np. w przypadku przeznaczenia na inwestycję o charakterze użyteczności publicznej).
Plan miejscowy jest aktem prawnym o bardzo rozbudowanej strukturze i składa się z dwóch części: opisowej oraz graficznej.
Część opisowa planu miejscowego to sama treść uchwały, która określa, jakie tereny (oznaczone w planie symbolami) przeznaczone są pod budownictwo, komunikację czy zieleń. W części tej ustala się również parametry zabudowy takie jak rodzaj zabudowy, jej intensywność, kąt nachylenia dachu, minimalny poziom powierzchni biologicznie czynnej, czy minimalna ilość miejsc parkingowych, jakie należy zapewnić dla danej nieruchomości.
Z kolei część graficzna to mapa, na której poszczególne obszary oznaczone są symbolami wskazującymi na ich przeznaczenie.
Jakie znaczenie ma plan miejscowy dla właścicieli nieruchomości?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, ma charakter bezwzględnie obowiązujący dla właścicieli działek nim objętych. Zatem wszystkie plany inwestycyjne muszą być z nim zgodne. Jeżeli dane zamierzenie inwestycyjne będzie sprzeczne z planem miejscowym, to stanowi to podstawę do odmowy wydania pozwolenia na budowę.
Bardzo często w naszej praktyce spotykamy się z sytuacjami, że klienci co prawda dysponują nieruchomością i jej parametry pozwalają na zabudowę albo inne zagospodarowanie inwestycyjne, ale zapisy planu miejscowego wykluczają takie przeznaczenie terenu albo ustanawiają takie parametry, które są niekorzystne z ekonomicznego czy organizacyjnego punktu widzenia.
Dlatego jeszcze przed nabyciem danej nieruchomości, istotne jest przeprowadzenie kompleksowego badania stanu prawnego, tzw. due dilligence, aby w szczególności określić przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i zbadać parametry ewentualnej zabudowy.
Jak uchylić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Co można zrobić jeśli na naszej działce ustanowiono zakaz zabudowy albo jej parametry są dla nas niekorzystne? Najlepszym wyjściem jest zaskarżenie uchwały wprowadzającej plan miejscowy do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego poprzez złożenie skargi na uchwałę rady gminy wprowadzającą ten plan. Poniżej opiszemy jak skutecznie złożyć skargę na plan miejscowy.
Kto może domagać się uchylenia planu miejscowego?
Po pierwsze, uchylenia planu miejscowego mogą domagać się głównie właściciele danej nieruchomości. Takie prawo przysługuje również użytkownikom wieczystym, ale już dzierżawcy z takiej możliwości skorzystać z reguły nie mogą. Wynika to z faktu, iż dzierżawa czy inne podobne tytuły do korzystania z nieruchomości wynikają ze stosunków zobowiązaniowych, ograniczonych czasowo i zakresowo. W takiej sytuacji pełne prawo do dysponowania nieruchomością nadal przysługuje właścicielowi i ma ono szerszy zakres niż stosunek zobowiązaniowy wynikający z umowy.
Prawo do zaskarżenia planu miejscowego przysługuje zarówno osobom fizycznym jak i prawnym.
Oprócz tytułu prawnego do danej nieruchomości, skarżący musi wykazać się również interesem prawnym we wniesieniu skargi. Mówiąc prościej, należy wykazać, że postanowienia planu miejscowego wpływają bezpośredniego na naszą sytuację prawną. W przypadku właścicieli nieruchomości z reguły interes prawny istnieje, ponieważ przeznaczenie działki wpływa na możliwość jej zagospodarowania. Co istotne, interes prawny w zaskarżeniu postanowień planu może mieć również właściciel nieruchomości sąsiedniej, jeśli wykaże, że przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym wpływa na jego sytuację prawną (np. w przypadku przeznaczenia działki pod zabudowę przemysłową w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej właściciele domów mogą być uprawnieni do zaskarżenia planu miejscowego).
Zatem możliwość złożenia skargi przez dany podmiot należy analizować odrębnie dla każdej sytuacji, gdyż to realia danej sprawy mają kluczowe znaczenie dla ustalenia istnienia interesu prawnego w zaskarżeniu planu miejscowego.
Skarga na plan miejscowy
Uchylenie planu miejscowego, a precyzyjnie rzecz ujmując, stwierdzenie nieważności jego postanowień przez sąd administracyjny, następuje na skutek złożenia skargi na uchwałę wprowadzającą dany plan przez uprawniony podmiot oraz po uznaniu przez sąd admininistracyjny, iż dany plan zawiera uchybienia natury proceduralnej albo postanowienia sprzeczne z prawem.
Jeśli chodzi o błędy proceduralne, to mowa tu przede wszystkim o procedurze poprzedzającej samo uchwalenie planu miejscowego, a więc:
- przeprowadzenie konsultacji z mieszkańcami;
- umożliwienie im zgłaszania uwag do projektu planu miejscowego;
- dochowanie terminów określonych przepisami prawa.
Druga grupa naruszeń jest szersza i należą do niej wady świadczące wprost o sprzeczności z prawem, np. sprzeczność postanowień planu miejscowego z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego albo Planu Ogólnego. Do grupy tej należą również wady, o charakterze ocennnym, do których zalicza się:
- przekroczenie przez organ granic władztwa planistycznego;
- naruszenie prawa własności;
- naruszenie zasad konstytucyjnych (w tym zasady równości).
Uchwycenie tych naruszeń i prawidłowe ich uargumentowanie w skardze do sądu administracyjnego wymaga szczegółowej analizy zapisów planu miejscowego oraz znajomości procedury planistycznej. Dlatego też przygotowanie skutecznej skargi na plan miejscowy wymaga nie tylko poświęcenia czasu, lecz również konieczne jest do tego posiadanie wiedzy z zakresu planowania przestrzennego.
Z praktyki naszej Kancelarii wynika, iż najczęstsze wady planów miejscowych opierają się na naruszeniu praw gwarantowanych Konstytucją (w szczególności prawa własności), a także naruszeniu przez organ granic władztwa planistycznego. Wady te przejawiają się najczęściej w ustalaniu zakazów zabudowy tam, gdzie nie jest to uzasadnione (np. w terenach zurbanizowanych) albo na ustanawianiu parametrów zabudowy, które w istocie wykluczają możliwość zagospodarowania terenu (np. mała liczba kondygnacji, wysokie wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej, etc.).
Co ważne, złożenie skargi na plan miejscowy, nie jest ograniczone żadnym terminem, więc można ją złożyć w każdym czasie.
Co po uchyleniu planu miejscowego?
Sąd administracyjny, uznając skargę za uzasadnioną, orzeka o stwierdzeniu nieważności danego planu miejscowego w całości albo w części. Możliwe jest stwierdzenie nieważności konkretnych postanowień planu miejscowego, np. w zakresie intensywności zabudowy. W konsekwencji akt ten traci swoją moc w zakresie określonym w wyroku.
W przypadku stwierdzenia nieważności planu miejscowego zabudowa tego terenu będzie mogła być realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po wejściu w życie planów ogólnych gmin, takie inwestycje będą mogły być realizowane po ponownym uchwaleniu planu miejscowego albo jeżeli dana nieruchomość będzie znajdowała się na obszarze uzupełnienia zabudowy określonym w planie ogólnym, dla którego będzie możliwe wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Nasza Kancelaria posiada doświadczenie w licznych postępowaniach, które zakończyły się stwierdzeniem nieważności planów miejscowych. Zapraszamy do kontaktu i chętnie przeprowadzimy dla Państwa analizę możliwości uchylenia planu miejscowego, aby umożliwić realizację Państwa planów inwestycyjnych.
