W skrócie: Wnioski o decyzję WZ na dotychczasowych zasadach gminy mogły przyjmować tylko do 31 sierpnia 2026 r. Po tym dniu możliwość złożenia wniosku co do zasady zależy od tego, czy Twoja działka leży na obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ) wyznaczonym w planie ogólnym gminy. Gmina nie musi wyznaczać OUZ, a jeśli chce, musi spełnić warunki z rozporządzenia z 2 maja 2024 r. Najważniejszy z nich to istnienie zgrupowania co najmniej 5 budynków położonych nie dalej niż 100 m od siebie.
W tym artykule wyjaśniamy:
- czym jest obszar uzupełnienia zabudowy,
- jakie znaczenie ma jego wyznaczenie dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
- na jakich zasadach gminy mogą go określać w planie ogólnym.
Czy po wejściu w życie planu ogólnego można uzyskać decyzję WZ?
Co do zasady nie. Wraz z wejściem w życie planów ogólnych zniesiona została możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Wyjątkiem są działki położone na obszarze uzupełnienia zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ) to decyzja administracyjna, która określa, co i na jakich warunkach można wybudować na działce nieobjętej planem miejscowym. Plan ogólny to nowy, obowiązkowy dla każdej gminy dokument planistyczny wprowadzony reformą z 2023 r.
Przez lata decyzja WZ była dla właścicieli nieruchomości nieobjętych planami miejscowymi jedynym sposobem na określenie parametrów przyszłej zabudowy. Była też podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Plan miejscowy, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to szczegółowy akt, który określa przeznaczenie i zasady zabudowy konkretnych terenów.
Do kiedy można było złożyć wniosek o decyzję WZ na starych zasadach?
Do 31 sierpnia 2026 r. Tak ostatecznie przesądziły przepisy ustawy nowelizującej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Po tym dniu możliwość złożenia wniosku o decyzję WZ zależy wyłącznie od położenia nieruchomości na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym.
Dlaczego ustawodawca ograniczył wydawanie decyzji WZ?
Celem było powstrzymanie chaotycznej zabudowy i wprowadzenie ładu przestrzennego na terenach gmin. Ograniczenie możliwości wydawania decyzji WZ było jednym z założeń reformy planowania przestrzennego z 2023 r. Miało ono powstrzymać:
- powstawanie zabudowy rozproszonej, czyli budynków stawianych w oderwaniu od istniejących skupisk zabudowy,
- zabudowywanie terenów zielonych w miastach,
- wykorzystywanie na cele budowlane działek o trudnych warunkach geologicznych, np. terenów osuwiskowych.
Czym jest obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ)?
Obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ) to wyznaczony w planie ogólnym teren, dla którego mogą być nadal wydawane decyzje WZ. Gmina może go wyznaczyć tylko tam, gdzie nie obowiązuje plan miejscowy.
To wyjątek od ogólnej zasady, zgodnie z którą zabudowę kształtuje się na podstawie ustaleń planu ogólnego i planów miejscowych.
Czy gmina musi wyznaczyć obszar uzupełnienia zabudowy?
Nie. OUZ nie jest obowiązkowym elementem planu ogólnego, więc jego wyznaczenie zależy wyłącznie od decyzji danej gminy.
Z obowiązujących przepisów wynika, że to rozwiązanie będzie stosowane na terenach, które:
- są już zabudowane,
- dają możliwość dogęszczenia zabudowy,
- nie są objęte planem miejscowym.
Po co gminie obszar uzupełnienia zabudowy?
OUZ pozwala na zabudowę terenów już częściowo zagospodarowanych, dla których nie uchwalono jednak planu miejscowego i z reguły perspektywa jego uchwalenia jest daleka lub jest to z innych względów niemożliwe. Po wejściu w życie planu ogólnego właściciele działek na tym obszarze mogą ubiegać się o decyzję WZ.
Bez OUZ gmina mogłaby wyznaczyć na takim terenie np. strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, czyli jedną ze stref planistycznych określających w planie ogólnym przeznaczenie terenu. Taka strefa nie wykluczałaby zabudowy, ale odsunęłaby ją w czasie do momentu uchwalenia planu miejscowego, więc nawet na kilka lat zabudowa takich obszarów byłaby niemożliwa.
Jakie warunki musi spełnić teren, żeby gmina mogła wyznaczyć OUZ?
Na terenie musi istnieć zgrupowanie co najmniej pięciu budynków. Obrys każdego z nich musi znajdować się nie dalej niż 100 m od obrysu co najmniej jednego innego budynku z tego zgrupowania.
To gmina decyduje, czy wyznaczyć OUZ, ale nie wszędzie będzie to możliwe. Procedurę wyznaczania OUZ szczegółowo określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Wskazuje ono między innymi parametry istniejącej zabudowy, które muszą zostać spełnione.
Wyznaczanie OUZ przebiega w dwóch krokach:
- najpierw określa się zgrupowanie co najmniej pięciu budynków spełniające warunek odległości 100 m,
- następnie należy wyznaczyć obszar OUZ zgodnie z procedurą z rozporządzenia, stosując określone w nim parametry dotyczące powierzchni.
Po przeprowadzeniu tej procedury można wyznaczyć OUZ w planie ogólnym na danym obszarze.
Jakie budynki wlicza się do zgrupowania?
Do zgrupowania wlicza się tylko budynki z kategorii wskazanych w rozporządzeniu. Są one określone według Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), czyli urzędowego podziału obiektów na grupy oznaczone symbolami. Są to:
- budynki przemysłowe – symbol 101,
- budynki handlowo-usługowe – symbol 103,
- budynki biurowe – symbol 105,
- budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej – symbol 106,
- budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe – symbol 107,
- pozostałe budynki niemieszkalne – symbol 109,
- budynki mieszkalne – symbol 110.
Czy gmina może zmniejszyć lub powiększyć obszar uzupełnienia zabudowy?
Tak. Zmniejszyć może swobodnie, a powiększyć tylko w granicach wynikających z wzoru obliczania takiej powierzchni z rozporządzenia.
Gmina może ograniczyć OUZ, biorąc pod uwagę lokalne uwarunkowania i swoją politykę przestrzenną. Rozszerzenie OUZ poza powierzchnię obliczoną zgodnie z rozporządzeniem jest możliwe wyłącznie o powierzchnię ustaloną według wzoru wskazanego w tym rozporządzeniu.
Czy obszar uzupełnienia zabudowy zastąpi plany miejscowe?
Nie powinien. OUZ to narzędzie wyjątkowe i nie należy go nadużywać.
OUZ daje gminom swobodę w kształtowaniu ładu przestrzennego tam, gdzie nie ma planu miejscowego. Polskie uwarunkowania planistyczne wskazują, że gminy będą z niego szeroko korzystać.
Podstawą planowania przestrzennego w Polsce powinny być jednak plany ogólne i plany miejscowe. OUZ powinien być wyznaczany tylko tam, gdzie nie ma perspektywy uchwalenia planu miejscowego albo jego wprowadzenie byłoby niezasadne.
FAQ
Czy po 31 sierpnia 2026 r. mogę jeszcze dostać decyzję WZ?
Tak, ale co do zasady tylko wtedy, gdy Twoja działka leży na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym gminy.
Jak sprawdzić, czy moja działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy?
OUZ wyznacza się w planie ogólnym gminy, więc tam trzeba szukać tej informacji. Jeśli gmina nie wyznaczyła OUZ, decyzji WZ dla Twojej działki nie uzyskasz.
Czy gmina ma obowiązek wyznaczyć OUZ?
Nie. To nieobowiązkowy element planu ogólnego, a decyzja należy wyłącznie do gminy. Przy wyznaczaniu OUZ Gmina musi przestrzegać warunków z rozporządzenia z 2 maja 2024 r.
Ile budynków musi istnieć w okolicy, żeby gmina mogła wyznaczyć OUZ?
Co najmniej pięć, położonych nie dalej niż 100 m od obrysu co najmniej jednego innego budynku z tego zgrupowania. Liczą się tylko budynki z określonych kategorii KŚT, np. mieszkalne, biurowe czy handlowo-usługowe.
Czy gmina może dowolnie powiększyć obszar uzupełnienia zabudowy?
Nie. Może go swobodnie zmniejszyć, ale powiększyć tylko o powierzchnię wyliczoną według wzoru z rozporządzenia.
